[Urban Planning] 도시개발론 스터디
도시계획론만 해도 충분하지 않으려나 하고 슬쩍 펼쳐본 도시개발론.
콘텐츠들이 도무지 몰라선 안될 내용들인 것 같아 스터디를 시작한다.
1. 도시개발의 이해
1.1 도시개발이란 무엇인가?
1.2 개발의 개념과 도시개발
1.3 도시개발의 필요성
○ 도시개발이 필요한 이유는 도시화 떄문. 도시화-교외화(suburbanization)-반도시화(deurbanization)-재도시화(reurbanization, 도시재생 등) 등 다양한 단계를 겪는 도시 공간 수요에 반응하기 위해서.
1.4 도시개발의 종류와 개발방식
○ 종류1 - 신개발: 토지개발, 건축물 개발, 토지와 건축물 종합개발로 이해. 종류2 - 재개발: 정태적인 기존 도시읨 ㅜㄹ리적 환경을 동태적인 사회경제여건에 적응시켜 나가는 지속적인 도시성장 및 발전과정.
○ 방식1. 개발주체에 따라(공공, 민간, 민관 합동, 제3섹터); 방식2. 토지취득방식에 따라(전면매수, 환지, 혼용, 신탁개발); 방식3. 토지용도에 따라(택지, 공엽용지, 관광용지, 유통단지, 복합단지); 방식4. 법적 근거에 따라(도시개발법, 도시및주거환경정비법, 주택법, 택지개발촉진법, 산업입지 및 개발에 관한 법률...)
1.5 도시개발과 부동산개발에 관한 연구의 차이
○ 부동산개발: 개발이익을 추구할 목적으로 디벨로퍼 관점에서 이해 VS 도시개발: 개발업자 포함 관여하는 다양한 주체 (토지소유자, 정부, 시민 등) 의 관점에서 종합적인 이해
2. 도시개발의 이론
2.1 도시개발의 용도와 범위 및 밀도
○ 토지는 입지정 고정성 OR 위치적 유일성 (locational dependency/uniqueness) 라는 특성.
○ 도시의 성장과 변화 양태는 신고전 도시경제이론(neo-classical urban economic theories) 에 의거, 지대곡선으로 표현. 거리와 입지를 바탕으로 도심에서 멀면 농업 개발자에게 파는 것이, 가까우면 상업업무 개발자에게 파는 것이 유리.
○ 재밌는 점은 도시 개발의 경우 자본의 차입비용(이자율) 은 공간적 위치에 따라서 전혀 바뀌지 않는다. 고로 토지의 매입비용, 높은 지대를 지불하는 곳은 자본의 투입량을 증가시켜 고밀 개발을, 낮은 지대에서는 저밀 개발을 하는 것이 효율적
2.2 도시성장과 도시개발 형태
○ 신개발: 도시화가 진행되어 도시 인구 및 경제규모가 증가하면 지대도 증가한다. 건물 수요가 증가하니 주거-농업이 겹치던, 중심부로 조금 떨어진 거리에 신개발이 일어남. 또는 교통개선 등 입지조건 자체가 향상되는 경우에도 가능.
○ 재개발: 중심지에서는 기존 건물의 노후화, 서비스질 하락 등으로 인해 재개발이 일어남. 기존 건물 수익과 신규 건물 수익의 비교를 바탕으로 일어남.
○ 그런데 재개발은 부수고 지어야해서 돈이 많이 드니 신개발이 좀 더 많음. -> Sprawl.
○ 지금 당장은 아니고 나중에 건물이 왕창 필요할 것 같으니 가깝고 비싼곳에 찔끔찔끔 짓지 않고 멀리서부터 크게크게 지어서 가까워져옴 -> Leap-frog
2.3 도시개발과 공공정책
○ 공공개입의 형태1. 토지이용규제; 형태2. 선계획 후개발;
○ 토지이용규제로 수익성이 달라지면서 자칫 잘못 규제했다가는 규제를 피해 중심부가 과밀한다던지, 외곽부터 leap-frog 하는 수가 있기 때문에 매우 주의해야 함. 풍선마냥.
○ 공공이 해야할 일- 필지정리 및 합병(개인의 이익을 좇다가 사회적 이익이 파탄나지 않도록 중재); 공공에 의한 주택 공급(형평성 관점에서 저소득층 주택 공급); 금융방식과 도시개발(프로젝트 파이낸싱이 파토나서 소유주들끼리 양도하면서 자본을 키웠다가는 지분에 따라 개발밀도가 증가해 과도한 개발이 이루어질 수 있음)
3. 도시개발의 역사
3.1 근대의 도시개발
○ 시작은 영국. 산업혁명 떄문에 도심의 노동자 집중현상으로 스프롤이 나타났고 도시가 아주 난리남. 그런데 자유방임주의, 자유경쟁상으로는 도저히 도시문제 해결이 안됨.
○ 이 때 하워드 (1898) 이 전원도시 제안. 중심에 공공시설, 중간에 근린 및 거주, 가장자리에 농경지대. 이후 위성도시, 근린주구이론, 신도시 개발의 밑거름이 됨. 실제로 세워진게 Letchworth 와 Werwyn. 실제 해결방안이 되진 않았지만 Werwyn 에서 현실성과 합리성을 보여서 1946년에 신도시법(The NEw Towns Act) 를 제정. 여기에서 위성도시의 개념 (도심을 떠나 주변에 신도시를 건설해 대도시를 모체로 기능을 분담) 도 나옴.
○ Burnham. 못생긴 미국 19세기말~20세기의 공업도시 안에 훌륭한 미술을 보여주겠다. 1900~1920년대 시카고, 샌프란시스코, 워싱턴 등에서 주축으로 도시미운동.
○ 1차대전 이후 미국에 자동차 늘어나고, Stein, Write, Mumford 는 자동차를 다루기 위해 1920년에 super-block 개념 (기존 격자형 도로를 제거하고 12~20ha 의 자동차 없는 주거환경 건설 - 래드번(Redburn) 제안. 1928년에 Perry 는 근린주구를 단위로 제안.
○ 르 꼬르뷔제는 전원도시로 인한 확장이 시간 낭비이고, 반사회적 정신을 고취시킨다고 단언. 그렇게 1933년 빛나는 도시(Ville Radieuse) 탄생. 살고, 일하고, 위락하고, 교통하는 4가지 기능에 중심. 이렇게 시작된 CIAM 에서 지역지구제, 인동간격, 그린벨트, 보차분리, 근린주구, 건물의 고층화 등이 탄생.
○ 신도시(new town) 은 영국에서 발단, 예를 들어 아베크롬비 계획(Abecrombie Plan) 처럼 대도시를 모도시로 근교에 새로 개발된 도시를 말함. 1940년에 도무지 인구 증가를 감당할 수 없자, 1944년에 아베크롬비 말을 따라 대런던 계획 실시. 이 때 미국은 늘어나는 공업도시에 주택을 제공하는 1930년대 뉴딜정책 수행하며 전원도시적 신도시를 건설, 그 이후에는 대도시의 주택공급을 위한 신도시 건설.
○ 그 이후 현대사회에 적응할 수 없게 된 도시의 환부를 계획적으로 다시 개발하는 도시재개발이 시작. 런던의 바비칸(Barbican) 지구, 미국의 볼티모어.
3.2 현대의 도시개발
○ 서양에서는 최초로 런던이 1810년에 인구 100만, 1846년에 뉴욕이 1860년대에 100만급. 하도 규모가 커진 대도시권(megalopolis) 이 생기다보니 지하공간, 수변공간(watefront) 등이 대두. 이후 1990년대 들어서는 지속가능한 개발을 위한 패러다임이 대두. 이에 맞추어 등장한게 뉴어바니즘 (New urbanism, 1980년대에 도시의 무분별한 확산에 반대해서 나타남), 스마트성장(Smart Growth, Sprawl 에 대응하기 위해 기개발 지역 안에 신규주택, 상업 개발로 신개발 사회적 비용을 줄이자), 컴팩트시티(Compact CIty), 어반 빌리지(Urban Village) 등.
3.3 우리나라 도시개발의 역사
○ 조선시대에 8도제. 한성부, 공주, 대구, 전주, 원주, 해주, 함흥, 평양에 관찰사 배치.
○ 해방 이후에는 두 가지 정책 목표. 하나는 공업단지 조성에 따른 배후도시 건설(울산), 둘째는 수도권의 과밀문제 해소(성남)
○ 1982~1991의 제2차 국토종합개발계획에서는 서울의 주택문제 해결을 위해 목동신시가지(1983), 상계동신시가지(1986).
○ 1980 말에는 대도시 인구집중 가속화, 88올림픽 이후 주택가격 폭등 대처를 위해 1기 신도시 5개 건설. 서울로부터 1시간 이내의 통근권, 중산층 이상의 서울 거주자를 유입. 주택은 안정화되었는데, 건설경기 과열, bed town 등의 문제 있었음.
○ 1994년 준농림지역 규제완화는 대도시권 교외지역의 '난개발' 을 본격화. 이를 막기 위해 용적률, 건폐율을 조정하고 국토이용및관리에관한법률 제정.
○ 2001년 이후 회복된 주택시장에서 급상승한 부동산과 주택부족문제를 해결하고자 2기 신도시 등장. 그런데 강남과 분당 중심으로 집값 급등세가 이어지자 3기 신도시 등장(양주 회천, 송파, 평택, 인천 검단).
○ 그래도 서울 집중이 해결 안되니 참여정부에서 만든게 행정중심복합도시 (수도권 재정비, 공공기관 지방이전, 지방분권으로 수도권 기능 분산), 혁신도시(공공기관을 지방으로 이전해 지역의 성장거점지역에 조성), 기업도시(민간기업이 도시개발에 주도적으로 참여)
○ 뉴타운 사업은 강북과 강남의 상대적 격차를 줄이고 강북 시민의 삶의 질을 향상시키고자.
4. 도시개발과정의 개관
4.1 도시개발요소
○ 개발주체: 정부주도형, 정부-민간 공동주도형, 민간주도형
○ 개발대상지(자): 각기 다른 위치, 환경, 인구구성, 토지소유관계 등이 있으니 각기 다른 제도와 규제가 적용
○ 개발수요: 당해 지역의 수요가 새로운 산업체 입주를 위한 공단일수도, 인구 증가에 의한 주택지 조성일 수도, 국가균형발전일 수도. 최종수요는 입주를 원하는 수요이므로, 종국에는 지역의 인구구성에 달려있음
4.2 도시개발의 절차
○ 기초조사단계(도시개발사업 목표설정, 사업타당성 분석) >> 개발계획 수립단계 (개발구역의 지정, 개발계획 및 실시계획, 사업시행자) >> 사업시행단계 (사업시행, 조성된 토지의 공급)
○
4.3 도시개발의 참여자
○ 개발주체; 각종 컨설턴트(도시계획가, 건축가, 엔지니어(토목기술자), 교통전문가, 환경전문가, 조경전문가); 토지소유자; 투자자; 입주예정자; 일반시민
4.4 도시개발의 새로운 접근
○ 지속가능한 개발. 1987년 Brundtland 보고서에 "미래 세대의 욕구나 복지를 충족시킬 수 있는 능력과 여건을 저해하지 않으면서 현세대의 욕구를 충족시키는 개발" 로 잉태. Rober Goodland(1994)에 따르면 지속가능한 도시개발 = 환경적 + 경제적 + 사회적 지속성.
○과학도시. 연구학원도시, 첨단산업기술도시 등 연구/과학단지 중심으로. 정보도시는 정보통신기술을 제반으로. 유선도시(Wired City/맨체스터), 지능도시(INtelligent City/오사카), 정보도시(Information City/암스테르담), 텔레메틱시(Telematic City/바르셀로나).
4.5 도시개발계획의 현실 및 위험관리
○ 잘하자
5 도시개발의 구상과 기획
5.1 개발구상
○ 개발 목표는 주체가 공공인지, 민간인지에 따라 다르다. 전략 수립에 고려되어야 할 사항은 1. 개발대상지 분석 2. 재무적 기준 3. 재무적 타당성 분석 4. 기본구상 5. 지분구조 6. 최종성과품을 고려해야 한다.
○ 개발상품 종류는 크게 주거시설(임대용, 분양용 주거시설), 상업시설(판매시설, 업무용시설, 산업용시설 및 숙박시설, 기타)
5.2 개발여건분석
○ 입지분석: 개발 대상부지가 있고 어떻게 개발할지? 가 있고, 개발 컨셉을 가지고 용도를 결정한 후 입지는 어디가 좋을지? 가 있음. 물리적 요인(지질, 지형, 경관), 지리적 요인(접근성, 주변 지역 자연지리 및 인문사회적 요인), 법적제도적 요인(규제, 지원정책, 지역 정서), 경제적 요인(지가, 지역민 소득 수준) 등. 이중 물리적 요인 분석이 부지 분석(site analysis), 나머지 분석하는 것이 여건 분석|(situation analysis)
5.3 개발계획의 수립
○ 토지이용계획이란 장래 예상되는 제반활동 등을 예측하고 이에 따른 토지공간수요를 추정해 합리적으로 배치, 유도하는 계획.
○ 용도별 배치 기준. 주거용지는 일반적으로 단독주택용지(주변 단독택지 접함), 연립주택용지(고지대, 계단식 토지이용, 주변과 완충, 소규모 택지, 고도제한지역 등), 아파트용지 (제한이 적은 지영), 준주거용지(대규모 상업지역과 주거의 완충이 필요한 지역), 근린생활시설용지(집단적 단독주택지, 주변 연계 상가 형성); 고밀주택용지(지가가 높고 접근성 좋고, 대중교통 편하고, 비교적 평탄하고, 중심상업지역 주변으로 도시성 강조); 저밀주택용지(중심상업지역에서 떨어짐, 지가 낮음, 구릉지에서 스카이라인보존, 자가용). 상업용지는 일반적으로 가능한 집단적, 유통상업시설은 화물유통체계 파악; 중심상업용지(도시 특유의 역사적 배경과 발전추세, 모든 곳으로부터 접근 용이, 교통수단 편리, 고밀 고층에 적합한 지형과 지반, 오픈스페이스 확보, 인접 타 용도와 사이에 간선도로나 녹지, 하천); 지구중심 상업용지(주요간선도로의 교차지점으로 통과교통보다 집산하는 교통의 중심지, 상업 유흥음식, 위락 등의 기능, 환승지점 또는 기종점 대중교통); 근린상업용지(보조간선도로에 인접, 주차 화물적재 용이, 근린생활권 주민들이 횡단없이 도보로 접근, 중고밀 주거지역과 혼재 가능.
○ 획지, 가구 분할에서 토지는 도로로 둘러싸인 가구로 분할되고, 가구는 획지로 세분화됨. 획지는 경제적으로 가격수준이 비슷한 토지군. 필지와 달리 법적 효력이 없음. 상업시설의 경우 획지규모는 도로위계에 영향을 받게 됨.
5.4 시장분석
○ 현재 거래가 일어나는 현재시장(actual market), 거래가 일어날 가능성이 있는 잠재시장(potential market).
○ 개발수요 분석. 정량적으로는 시계열분석; 인과적분석(구조모형(structure model) 로 분석하고, 가장 일반화된 건 다중회귀모형), 중력모형; Huff 모형(소비자가 상점시설을 선정하는 행동을 확률적으로 발견). 정성적으로는 델파이법(전문가 집단 대상 반복 앙케트); 시나리오법(시나리오적 문장으로 표현하고 전문가에게 평가받음); 의사결정나무를 통한 분석(모든 경우의 의사결정 흐름을 tree로 표현)
6. 타당성 분석
6.1 타당성 분석이란
○ 타당성은 확실성을 제공하지 않는다. 분석 이전에 설정된 프로젝트의 목적에 대한 충족 여부에 대해 결정된다. 선택된 수단의 적합성을 실험하는 것이다. 제약 하에서 프로젝트의 적합성을 실험하는 것이다. 타당성 분석은 프로젝트 전에 이루어진다.
6.2 사업성 분석
○ 사업성 평가지표: 수익성 지수(Profitability index, PI. 1보다 크면 사업성있음), 순현재가치(Financial net present value, FNPV. 0보다 크면 사업성 있음), 내부수익률(FInancial internal rate of return, FIRR. 자본비용보다 클 때 사업성 있음).
6.3 사업성 분석의 예
6.4 경제성 분석
○ 경제성 분석은 기업측면이 아닌 사회적 측면에서 평가. 공공투자사업 또는 정책이 대상. 과정은 정책정의 >> 분석체계 수립(대상이 광범위하고 복잡하므로 정책효과 분석을 합리적으로) >> 자료수집 >> 분석실시 >> 선택 및 결정
6.5 파급효과분석방법론
○ 파급효과는 보통 승수모형(multiplier model) 을 이용함. 대표적인 게 수출기반모형(Export base model, 지역의 외부 수요가 지역 경제의 성당을 유도한다는 전제로 지역 경제 변화를 분석, 예측. Location quotient 로 산업군별로 수출, 자급자족, 수입산업을 구분. 이거로 지역의 총 수출량을 얻음); 투입산출모형(Input-Output Model, 산업간 연관관계와 산업별 최중수요로 정책의 효과를 분석)
6.6 요약
7. 재원조달
7.1 개발금융의 원리
○금융이란 '자금의 융통'. 개발금융은 자기자본과 타인자본으로 개바랏업에 소요되는 자금을 조달. 기업의 자금조달은 2가지. 타인자본에 의한 (간접금융, 사채발행, 금전소비대차계약에 의한 차입), 그리고 자기자본에 의한 (직접금융, 신주발행).
○ 개발금융은 약 3~4년 기간의 건설에 필요한 개발비용이나 일부에 대해 단기이자 지불공채(short-term interest-bearing loans) 을 지칭. 은행은 두 가지를 요구하는데, 1. 개발업자들은 조정가능한 보관이자를 지불할 수 있음을 증명, 2. 기한에 맞추어 원금을 상환할 수 있음을 보여주어야.
○ 민간 부분의 부동산개발금융의 원천은 기업의 공개, 증자 등으로 지분조달(equity capital financing), 차입금, 채권발행 등 부채에 의한 부채조달(debt capital financing).
7.2 지분조달 방식
○ 투자조합-신디케이션, 공동, 합작사업(Syndications, Partnerships, Joint Ventures): 부동산 신디케이션(syndication) 은 공통 목적을 위해 자신의 투자 재원을 전문가의 전문지식과 결합시키는 투자가 그룹 모두에까지 확대됨. 일반회사, 유한책임조합, 일반책임조합 등, 그들이 제공하는 서비스에 대한 수수료, 재산에 투자를 통해 수익을 얻음. 파트너십(Partnership) 은 둘 이상의 동업자가 공동으로 사업을 수행하고 그 이윤을 공동으로 취하며, 정식 절차가 없음. 합작사업(Joint Venture) 는 2인 호ㄱ은 그 이상의 주체가 부동산개발 등 특정 목적으로 공동으로 사업 전개. 신디케이트는 다수의 소액투자가, 합작회사는 극소수의 개인 또는 기관.
○ 지분조달방식의 장점은 투자금을 상환하지 않아도 된다는 거지만, 단점은 곧 사업의 일부를 팔게 되니 미래에 다시 구입해 회수가 어려워 회사 통제권의 일부를 포기해야 함.
7.3 부채조달 방식
○ 레버리지 효과(leverage effect). 기업에 타인자본(부채)이 있을 떄 고정적 금융비용 지급으로 영업이익의 변동 세후 순이익의 변동을 확대시킴. 타인 자본으로 인해 주당이익의 변화폭이 더욱 커짐.
○자본조달순서이론(Pecking order theory). 기업이 자금을 조달함에 있어서 그 원천에 대해 우선순위를 가지는데, 경영자와 투자자간의 정보불균형에 의한 역선택으로 인해 이루어짐. 예를 들어 수익성이 좋은 기업은 내 돈 쓰면 되니 외부에서 자금조달할 필요가 없어 음의 상관관계. 부채 유형상으로는 내부유보자금-원화부채-외화부채-국내주식자금조달-해외주식자금조달 순으로 내려간다는 것.
○ 대리인 이론(Agency theory). 외부경영자들이 기업가치 극대화보다 기업과 영영자의 사적 이득을 추구한다는 이론.
8. 도시개발의 집행과 사후관리
8.1 개발사업의 착수
○ 사업추진 주체: 공공주도(행정복합도시, 혁신도시 등), 민간주도(용인성복지구, 청라지구,한류우드), 공공 민간 협력형(센텀시티, 대덕테크노밸리, 대규모 상업용지는 용인동백지구 테마 쇼핑몰, 화성동탄 복합단지).
○ 개발방식: 개발주체에 따라 구분할수도, 토지확보방식에 따라 구분할 수도. 토지확보방식은 수용사용방식. 민간에서 토지확보 방법은 직접 사던가, 지주와 개발사업자가 같이 개발하던가 개발사업자에게 토지를 위탁하던가. 인허가도 통과해야함
8.2 건설 관리와 용지 공급
○건설관리: 미국의 경우 프로젝트관리자(project management), 마케팅관리자(marketing manager), 재무담당자(financial officer), 프로퍼티 관리자(property manager) 를 포함하는 것이 일반적. 리스크 관리는 보통 CM전문회사로 관리. 용지 공급은 추첨, 경쟁입찰, 수의계약가능 등로 구분.
8.3 사후관리
○ 공공시설의 경우 준공 이후 모두 지방자치단체로 넘어가므로 인계함. 합동점검, 하자보수, 비용부담, 기타 등을 기준으로 신도시 개발 이후 인계.
9. 도시개발 관련법 및 특별법의 체계
9.1 도시개발 관련법 체계
○ 우리나라 공간계획 중 최상위-국토종합계획 based on 국토기본법 - 도종합계획 - 시군종합계획 - 지역계획 - 부문별계획. 그 하위는 지구단위계획, 도시개발사업계획, 도시환경정비사업시행계획, 택지개발사업계획 등.
9.2 도시개발 관련 일반법
○국토기본법 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 국토계획체계를 일원화, 난개발 방지 및 토지이용 효율성 향상(일원화된 용도지역 체계, 비도시지역에서의 계획수립: 비도시지역도 개발촉진지구를 개발진흥지구로 통합, 제2종지구단위계획: 비도시지역을 상세한 계획에 담음, 개발허가제: 비도시지역의 농지법, 산림법 등의 허가로 개발이 이루어질 수 있게 함, 기반시설연동제: 기반시설 설치 비용을 개발업자에게 부담시켜 난개발로 인한 기반시설 미흡을 보완, 토지적성평가제: 과학적, 합리적 근거에 의해 보전할 지역과 계획적 개발 유도할 지역 구분)
○ 도시개발법: 종합적, 체계적인 도시개발을 위한 법적 기반을 마련, 소유수용과 환지의 혼용을 가능 또는 병행하게 함, 토지매수대금 일부로 토지상환채권 발행 가능으로 사업자 초기 투자 부담 완화.
○도시및주거환경정비법, 주택법 추가
9.3 도시개발 관련 특별법
○택지개발촉진법: 공공이 택지개발예정지구를 지정하여 전면매수방식에 의해 대규모택지개발을 수행할 수 있도록.
○ 도시재정비촉진을 위한 특별법: 낙후된 기존 구시가지 재개발 등 정비사업을 보다 광역적으로 계획해 효율적으로 개발할 수 있는 체계 확립, 도시의 균형발전 도모
10. 도시개발 단계별 법과 제도
10.1 도시개발 관련 법과 제도
○ 도시개발법의 주요 골자는 도시개발구역의지정>>도시개발계획의수립(명칭, 인구, 토지, 교통, 환경, 학교, 문화재, 초고속정보통신망, 지하매설물, 집단에너지...)
○ 정비사업은 도시 기능 회복을 위해 정비기반시설을 정비, 주택 등 건축물 개량
○ 지구단위계획은 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화, 그 기능을 증진. 도시계획과 건축계획의 중간. 지구단위계획구역지정 중 제1종지구단위계획구역은 그 목적을 분명히하여 기존 시가지의 정비, 관리, 보전 또는 신시가지의 개발 및 복합구역을 포함해야 함. 제2종지구단위계획은 주거, 산업, 유통, 관광휴양, 복합, 특정 등으로 구분하여 지정.
○ 택지개발사업: 도시지역의 시급한 택지난을 해소하기 위해 주택건설에 필요한 택지의 취득, 개발, 공급에 특례 규정.
10.2 사업방식 관련제도
○ 수용 또는 사용방식: 택지의 집단조성 및 공급을 위해 전면 매수 및 조성 후 분양. 보통 국가, 지자체, 공사, 토지수요자 등. 토지소유자가 원하는 경우 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위해 사업시행으로 조성된 토지, 건축물로 상환하는 토지상환채권을 발행 가능. 시행자는 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있으며, 이주대책을 수립, 시행해야 함.
○ 환지방식은 새로 조성된 대지에 기존의 권리를 이전. 토지 소유자가 떠나야 하는 문제는 없음.
○ 위 두개는 혼용도 가능
11. 도시개발 사업별 제도
11.1 신개발 사업 (도시개발사업)
○ 택지개발사업은 처음 1934년 조선시가지계획령을 통해 도입된 토지구획정리사업부터 시작되었으나, 환지방식의 개발로 인해 대규모 공동주택지 조성의 어려움이 있고, 지가상승, 투기 조장 등 문제가 있었고 그 이후에 공영개발사업으로 도입해 택지를 저렴하게 공급
○ 물류단지는 2007년에 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률로 지정. 물류는화물유통, 도매와 소매 등 상거래활동 등을 포함. 물류단지는 전체 물류흐름을 원활하고 효율적으로 지원할 수 있도록 하는 물류처리시설, 이를 지원하는 정보처리시설이 집단화된 단지. 취급화물에 따라서는 창고시설, 물류터미널, 대형점포 등이 있을 수 있고, 기능에 따라서는 전국 거점형, 지역거점형(지역 내 집배송 기능), 집배송 및 도소매형 물류단지로 구분. 계확할 때에는 물동량 예측, 시설원단위와 개개발수요 예측, 입지여건 중 교통환경, 용지취득 등의 측면, 단지 내 시설배치 결정 등.
○ 관광단지는 관광지를 중심으로 조성된 지역. 사회간접자본시설에 대한 민간투자법 상의 사회간접자본시설로 규정해 민자를 적극 유치하려 함. 공공편익시설, 숙박시설, 휴양놀이운동시설, 접객시설 등의 기준이 있음.
11.2 재개발사업 (도시정비사업)
○ 도시환경정비사업은 상업, 공업지역 등으로서의 토지의 효율적 이용 도심 혹은 부도심 등의 도시 기능 회복이 필요한 지역에서 도시환경 개선. 이 중 도심재개발사업은 1960년부터 한국전쟁 이후 난립된 개발사업ㅇ로 인해 1971년에 소곡동을 비롯한 도심재개발을 통해 1994년에 청량리 및 영등포로 확대하여 70년대 이르러 마포 등 부도심으로 확장되었음. 공장재개발은 1980년대 이후 공장이 외곽으로 이동한 후 주택과 공장의 혼재가 시작.
○ 주택재개발사업은 정비기반시설이 약하고 노후불량물이 밀접한 지역. 방식은 자력재개발(주민스스로), 차관재개발, 위탁재개발, 합동재개발, 순환재개발 등의 과정을 거쳐옴. 여기에 '조합' 설립이 있어야 함.
○ 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비 기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역. 전면 철거방식에 따르는 갈등ㅇ을 해소하고 점진적 현지개량방식으로 저소득층 주민의 여건과 의견에 따라 시행방식 결정.
○ 재건축사업: 노후 불량 주택을 철거하고 그 대지 위에 새 주택을 건설하기 위해 기존 소유자가 조합을 설립해 건축하는 사업.
11.3 지구나 부지단위 신개발사업
○ 역세권 개발: 도보에 의해 역사에서부터 도달할 수 있는 지역 (도보 10~15분, 650~1000m 로 봄). 크게 보면 종착역세권, 환승역세권, 통과역세권 등의 유형이 있음.
○ 지하공간은 형상(굴착 공간(굴 팜), 엄개 공간 (파내고 다시 덮음) , 개착 공간(파내고 다시 덮음)), 용도(주거, 비주거, 기간시설, 군사), 심도(저심도(3~30m), 중심도(30~70m), 대심도(70~100m), 이용행태별, 이용요인별 등으로 나눔.
○ 워터프론트는 바다, 하천, 호수 등 수변공간을 가지는 육지에 인공적으로 개발된 공간.
○ 정보화단지(Teleport) 는 오피스, 주거단지, 위락, 스포츠시설 등이 모두 복합화된 단지. 지역통신망 또는 통신설비 등을 중심으로 배치.
○ 역사보존도시
11.4 지구나 부지단위 정비사업
○ 시장재개발, 재건축: 재래시장, 상설시장 등.
○ 리모델링 사업: 노후 건축물을 신축하지 않고 개조, 유지, 보수해 건축물의 물리적, 사회적 수명 연장
12. 도시개발 관련기법
12.1 역세권 개발과 TOD
○ 역세권은 고속철도가 생겨나며 도시 간의 연계성 향상, 문화, 산업물자, 정보통신 등의 기능과 교통 결절지로서의 역할을 수행. 도시 개발에 있어서 핵심적인 기능을 하는 중요한 공간.
○ 대중교통중심개발(Transit Oriented Development-TOD) 는 대중교통 역과 노선의 거점을 중심으로 복합고밀개발 해서 자동차 의존도 줄이고 대중교통 이용율 높인다. Calthrope(1993) 의 TOD 7원칙 - 고밀도 for 대중교통서비스; 역 보행거리 내 주상공녹; 보행친화적 가로망; 주택의 유형, 밀도, 비용 혼합배치; 양질의 자연환경과 공지보전; 공공공간을 중심지로; 대중교통 노선 따라 재개발 촉진.
○ 유형으로는 종착역세권(기,종점이 되는 종착역 중심, 도심의 수많은 교통 결절점); 환승역세권(주 노선의 교차, 신도시나 신시가지에 위치시켜 새로운 도시의 중심점과 모도시와 연계 가능 like 라데팡스(La defense); 통과역세권(관광, 휴양지같은 성격으로 외부 인구를 유입해야할 필요가 있거나 통근인구가 많아 인구를 수송해야할 경우 새로운 역사를 신설해 개발)
○ TOD 에는 도시형 TOD(교통망의 주노선이나 간선도로에 직접 위치, 중~고밀도의 주거시설), 근린주구형 TOD(전철교통망의 주노선 역사에서 10분 정도 걸리는 지역버스 노선상에 위치, 중밀도, 주거, 소매, 서비스),
12.2 계획단위개발(Planned Unit Development)
○ 계획단위개발(PUD) 는 용도지역제(Zoning)와 획지분할규제(subdivison control) 을 근간으로 하는 미국의 원래 택지개발방식의 문제, 공공스페이스 확보가 어렵다던지, 그런 문제를 타개하기 위해 지구를 하나의 계획단위로 보고 그 특성에 맞는 개발자와 당국의 협상과정으로 설계 기준을 능률적으로 책정하는 방식. 전쟁 후에 미국이 sprawl 로 도시들이 다 노잼되고 오픈스페이스도 사라지고 하니까 1960년대부터 각종 용도의 계획적 혼합 등을 도입하기 시작한 것이 연혁.
○ 가장 중요하게 여기는 것은 오픈스페이스의 확보이고, 원래 있던 용도지역제 기준의 밀도 기준을 사용하건, 그 이상을 짓고 공공용지를 환원하건 하는 방식으로 유연하게 함. 미국에서는 보통 2에이커를 최소 단위로 잡고.
12.3 개발권양도(Transfer of Development Rights)
○ 도시의 성장관리수법 중 하나로, 지역지구제만으로 관리가 어려울 경우 용도를 제한하는 대신, 제한되는 권리만큼 개발권양도로 보상. 예를들어 1916년 뉴욕에서 사용하지 않은 공중권(air rights) 를 매각하고 고도제한과 건축선후퇴 허용범위의 권리이전을 허용한 사례. 1961년 로이드(Loloyd) 에 의해 개발권양도제도가 처음 개념화되어 랜드마크보호, 공개공지와 농지 보전, 환경보전, 위험지역 개발 금지 등에 사용되게 됨.
12.4 연계정책(linkage policy)
○ 1980년대, 세계화 및 지방화, 세계또시전략, 세계사회의 지구촌화라는 3측면에서 도심엔 office boom, 젠트리피케이션, 주택시장 경직화, 교통혼잡, 오픈스페이스 부족, 과밀학교 등장 아주 난리나버림. 그런 것 말고도 애당초 도심재개발로 인해 발전하는 도심과 침체하는 근린지구의 대조도 심해지고. 그러니 도심을 개발할 경우 개발업자에게 주택, 부과금, 고용, 시설 서비스 등을 부과하는 방식.
12.5 정보화 기반 도시개발(u-City)
○ IT 기술 도입
13. 도시마케팅
13.1 도시마케팅의 개념과 구성요소
○ 4P Mix(제품전략 Product, 가격전략 Price, 유통전략 Place, 판매촉진 전략 Promotion) 에서 4C (소비자 가치 Customer Value, 가격이 소비자비용 Cost to the Customer, 유통이 편리성 Convenience, 의사소통 COmmunication) 로 전환
○ 도시마케팅은 도시정부 혹은 도시 내의 공사적 주체가 목표시장에 대해 경쟁 도시보다 효율적으로 도시상품을 제공하고, 이륻의 만족 극대화를 위해 도시상품, 가격, 유통, 촉진과정을 효율적으로 관리하는 것.
○ 구성요소로는 경쟁시장(도시공간), 고객(투자기업, 관광객 및 방문객, 주민), 상품 등이 있음.
○ 필수고려사항은 도시자족성(self-sufficiencty 고용 생활 환경 등 충분한 환경), 도시경쟁력(브랜드가치), 아이디어 및 차별성.
○ 다른점은 목표가 이윤극대화가 아닌 도시의 발전과 성장, 도시민의 삶의 질 제고라는 점. 또한 도시마케팅은 도시라는 공간적 단위 자체를 상품화하고, 이동 못하는 일종의 부동산. 또한 시간에 따라 가변적임.
13.2 신도시마케팅의 개념, 절차 및 성공요인
13.3 도시재생수단으로서의 도시마케팅
○ 도시에도 Life Cycle이 존재하므로, 개발이익과 시설 개선에 중점을 둔 재개발사업(renewal)과 차별화된 도시재생(Urban REgeneration), 재개발보다 그 지역의 정체성을 충분히 반영할 수 있는 대안.
14. 부동산개발금융
14.1 부동산개발금융의 개념과 형태
○ 부동산개발금융은 특정 부동산 개발을 위해 필요한 토지매입과 건설공사 등에 소요되는 자금을 조달하는 금융. 주로 단기대출
○ 시행사: 사업계획, 사업부지매입, 사업승인 / 시공사: 시공, 지급보증, 사업총괄 / 금융기관: 토지매입자금대여, 중도금대출, 분양대금납입대행
○ 단계별 금융방식: 계획단계(토지계약, 매입비용) >> 시공단계(공사 및 관련 제비용) >> 완공 및 운용단계(운용 관리 비용)
○ 부동산개발 자산담보부증권 (Asset Backed Securities). 주택저당대출채권, 매출채권, 부동산 등 현금흐름이 창출될 수 있는 자산을 유동화전문회사에 양도하고 유동화전문회사(SPC) 가 이 자신을 기초로 자기명의로 발행하여 투자자에게 매각하는 채권 또는 증권.
14.2 민간의 부동산개발금융
○ 부동산펀드(real estate fund). 공동기금 조성해서 투자. 종류로는 부동산투자회사(REITs), 부동산간접투자기구(간접투자를 활성화하나 투자자는 자산 운용에 관여 못하는 소극), 사모투자전문회사(Private Equity Fund 기존 사모펀드보다 투자대상이 넓고 규제도 완화. 30명 이하 투자)
○ 프로젝트금융투자회사 (Projet Financing Vehicle), whsthrrlrksdl 2susdl sgkstlwjr qjqdls
○ 부동산신탁: 신탁은 위탁자와 수탁자의 특별한 신임관계에 기해 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하고, 수익자의 이익을 위해 그 재산권을 관리, 처분하는 법률관계. 그러니까 일종의 재산관리재도.
14.3 민관합동 부동산개발금융방식
○ 프로젝트파이낸싱 (Proejct FInancing). 공공이 주관하는 복합단지개발, 사회간접자본 개발 등에 민간부문이 사업주로 동참해 프로젝트회사를 만드는 걸 민관합동 프로젝트파이낸싱이라고 부름.